¿Se puede alquilar una vivienda hipotecada?

En la Ley Federal «Sobre la hipoteca (hipoteca sobre bienes inmuebles)» está previsto el derecho de alquilar una propiedad hipotecada sin el consentimiento del acreedor, pero con la condición de que el contrato de hipoteca no establece lo contrario.

En la práctica, son frecuentes los casos, cuando los bancos, concediendo un préstamo, incluyen en el contrato de hipoteca la cláusula de prohibición del alquiler de la vivienda hipotecada sin el consentimiento del banco. Tal condición parece injusta ya que muchos alquilan las viviendas hipotecadas y pagan el préstamo con las ganancias obtenidas mediante el alquiler.

Sin embargo, ahora tal condición es ilegal y viola los derechos del consumidor. El Tribunal Supremo de la Federación Rusa se pronunció al respecto y confirmó la prohibición para los bancos de incluir condiciones de prohibición del alquiler de una vivienda sin el consentimiento del banco.

La siguiente disputa como ejemplo.

La Dirección del Rospotrebnadzor (Servicio Federal de Vigilancia de la Protección de los Derechos del Consumidor y el Bienestar Humano) emitió un decreto de procedimiento administrativo en contra de la Sociedad Anónima Pública «Bashkirskiy Promishlenniy Bank» conforme la parte 2 del artículo 14.8 del Código de Infracciones Administrativas de la Federación Rusa - inclusión en el contrato de condiciones que vulneran los derechos del consumidor.

La autoridad supervisora constató que el banco incluía en los contratos con personas físicas condiciones de prohibición del alquiler de una vivienda hipotecada sin el consentimiento del banco, lo que constituye una infracción de los derechos de los prestatarios como consumidores.

El banco, en los marcos del caso de arbitraje № А07-29275/2015 intentó recurrir el decreto de la dirección del Rospotrebnadzor (Servicio Federal de Vigilancia de la Protección de los Derechos del Consumidor y el Bienestar Humano).

Sin embargo, los tribunales de arbitraje de todas las instancias, así como el Tribunal Supremo de la Federación Rusa se pusieron de parte de la autoridad supervisora. Los tribunales destacaron que la condición de autorización del alquiler de un apartamento, viola los derechos del prestatario como consumidor, ya que por la legislación vigente no está prevista la posibilidad de limitar los derechos del propietario de utilizar una propiedad hipotecada de conformidad con su propósito.

De esta forma, si el banco incluye en el contrato de hipoteca condiciones de prohibición del alquiler de una vivienda hipotecada, de tal forma viola los derechos del prestatario como consumidor, y la cláusula se considera nula.

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