Rescisión anticipada de un contrato de arrendamiento por vía judicial

La ley prevé la posibilidad de rescindir un contrato de arrendamiento de forma voluntaria o por vía judicial. Si el contrato se resuelve anticipadamente por acuerdo de las partes, normalmente no surgen complicaciones. Sin embargo, en la práctica aparecen situaciones controvertidas, y en esos casos la rescisión solo puede lograrse mediante una resolución judicial.

La rescisión anticipada por vía judicial puede solicitarse, entre otros supuestos, cuando:

• el inquilino utiliza la propiedad incumpliendo de forma sustancial los términos del contrato o el destino del inmueble, o incurre en infracciones reiteradas;
• el inquilino deteriora significativamente la propiedad;
• el inquilino no paga el alquiler en más de dos ocasiones consecutivas después del vencimiento del plazo establecido en el contrato;
• el arrendatario no realiza las reparaciones mayores del inmueble en los plazos previstos, cuando dicha obligación le corresponde conforme al contrato;
• el arrendador no entrega la propiedad para su uso o dificulta su utilización conforme a lo pactado o al destino del inmueble;
• el inmueble transferido al inquilino presenta defectos que impiden su uso, no fueron comunicados por el arrendador al celebrar el contrato, no eran conocidos por el inquilino de antemano y no debían haber sido detectados durante la inspección del inmueble;
• el arrendador no realiza las reparaciones mayores que son de su responsabilidad dentro del plazo fijado en el contrato;
• el inmueble, por circunstancias ajenas a la responsabilidad del inquilino, queda inhabitable.

En todos estos casos, el contrato de arrendamiento puede rescindirse anticipadamente por orden judicial.

Es importante recordar que la relación entre inquilino y arrendador se rige, ante todo, por las cláusulas del contrato de arrendamiento. Por ello, conviene consultar con un abogado desde la fase de redacción. Firmar un contrato sin leerlo con detenimiento es un error serio. Incluso si algunas condiciones parecen injustas, el tribunal arbitral que conozca del conflicto las tendrá en cuenta. El tribunal presumirá, con razón, que al firmar el contrato el empresario conocía las posibles consecuencias.

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